Taxa de manutenção em loteamentos gera dúvida

Em 2021, a 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que no caso de associações de loteamentos, a taxa de manutenção devida pelo antigo dono não pode ser exigida do novo proprietário de imóvel do loteamento. Dois anos após a decisão, ainda há dúvidas sobre a cobrança.

Segundo José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), após a decisão do STJ, a dívida do antigo proprietário passa a ser pessoal. É preciso cuidado por parte de quem vai comprar ou do corretor. Recomenda-se fazer uma consulta junto aos administradores para ver se há algum débito naquela unidade. “Evidentemente, se houver, vai ter dor de cabeça. Vai ter tentativa de cobrança, mesmo com a decisão do STJ. Muito empreendedor vai querer cobrar do novo proprietário, por isso tem quer muito cuidado”.

A decisão vale apenas para associação de loteamentos. O presidente ressalta que é preciso cuidado caso seja instituído um condomínio na propriedade. “Nestes casos, a coisa muda de figura. Aí não é taxa de contribuição de cada um dentro do empreendimento, mas sim uma taxa condominial, e ela passa a ter responsabilidade que recai sobre o novo proprietário também. Não tem como escapar”.

Se a propriedade é vendida com a dívida, ela passa a ser da associação, no caso, os gestores da administração. Com esse entendimento, o STJ negou o pedido de uma associação de proprietários para que os compradores de imóveis de loteamento tivessem que pagar os valores referentes às taxas de manutenção anteriores à compra.

O relator, ministro Villas Boas Cuervas, ressaltou que a jurisprudência do STJ considera que a taxa de manutenção cobrada pela associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando às despesas condominiais. A legislação não determina que o comprador deve responder pelos débitos do antigo proprietário.

“As associações terão que entrar com uma ação de cobrança contra aquele que não é mais proprietário, buscar penhorar outra propriedade ou imóvel dele, pois aquele não é mais responsabilidade do novo proprietário. As associações devem estar apavoradas, porque devem ter um passivo enorme. A propriedade é o maior garantidor da dívida e não existe mais para eles daqui pra frente, se já tiver um novo proprietário”, disse o presidente do Creci-SP.

Corretor é corresponsável

Na opinião do diretor regional do Secovi-SP de Sorocaba, Guido Cussiol Neto, o corretor tem a obrigatoriedade de fazer um levantamento das dívidas do imóvel ou da pessoa física dona do imóvel. “Em uma situação desta, onde uma dívida passa por não ter sido levantada, o comprador também pode responsabilizar o corretor nesta questão”. Ele explica que a dívida é particular e não do imóvel. “O corretor que faz a intermediação da venda tem essa corresponsabilidade nessas questões de dívidas que não foram apresentadas”.

Ele ressalta que essa cobrança não vale para todos os tipos de imóveis, visto que apartamentos, por exemplo, fazem parte de condomínios. “No loteamento já é diferente, você se associa com as pessoas, é montada uma associação. Você vai se associar se você quiser, não está associado ao imóvel essa dívida. É uma pessoa física. Diferente do condomínio, que tem um regulamento”. (Da Redação)