Diferenças entre Condomínios e Loteamentos Fechados

Viver em comunidade é uma arte que se manifesta de várias formas, especialmente quando se trata de escolher onde morar. Em meio a tantas opções, dois termos frequentemente surgem: condomínios edilícios e loteamentos fechados. Eles são geralmente tratados como sinônimos, porém, possuem diferenças jurídicas e práticas, com repercussões no cotidiano dos moradores.

Pois bem! Quais são essas diferenças e como elas afetam nosso dia a dia?

Imagine um prédio (ou mesmo um condomínio de casas), onde cada apartamento é um mundo próprio, mas todos compartilham o mesmo playground, a piscina, o salão de festas, elevadores, garagens, portaria etc. Isso é um condomínio edilício. Nele, o proprietário compra não apenas o seu lar, mas também uma parte de tudo o que é comum. Do espaço entre a porta de sua casa até o acesso à rua, tudo é de todos.

E, como em uma democracia, decisões sobre essas áreas comuns são tomadas juntas, em reuniões de vizinhos, devendo as votações, obedecer um determinado quórum para aprovação.

Agora, visualize uma grande área com várias lotes de terrenos, onde casas foram/serão construídas, cada uma com seu jardim, separadas por ruas internas, mas cercadas por um muro e com uma portaria controlando a entrada e saída. Esse é o cenário de um loteamento fechado. Aqui, o espaço é mais amplo e, embora existam áreas de uso comum, como parques, playgrounds, piscinas, academias, salões de festas, quadras, entre outros espaços que podem ser utilizados por todos, o foco está na individualidade e na privacidade de cada lote, pois os espaços de utilização comum não lhes pertencem, cabendo a gestão desses espaços ser feita por uma associação de moradores, que zela pelo bem-estar coletivo.

Tais associações possuem como membros os proprietários dos lotes, que deliberam sobre as questões de convívio e criam as regras próprias para a gestão e utilização das áreas de uso comum, tendo maior liberdade para intervenções que em um condomínio.

Algumas diferenças entre esses dois modos de viver em comunidade não possuem relevância no dia-a-dia dos moradores, entretanto, algumas sim. A principal diferença está na relação jurídica entre o proprietário do apartamento/casa e o seu condomínio e do proprietáiro do lote e a associação de moradores, bem como suas relaçaçoes com os fornecedores de serviço público.

Enquanto no condomínio há uma propriedade compartilhada, onde cada proprietário é dono de seu apartamento e de uma fração da área comum, no loteamento fechado, os espaços de uso comum não pertencem aos proprietários dos lotes de terreno, mas sim ao município ou à associação.

E o impacto direto dessa diferença está relacionado ao pagamento das despesas de consumo e manutenção. Quando fala-se de um condomínio, todas as despesas de manutenção das áreas comuns são de responsabilidade do condomínio (ou seja, de todos os proprietários), cabendo ao síndico fazer rateio das despesas entre os condôminos.

Na associação de moradores de um loteamento, por sua vez, o valor da mensalidade é estabelecido pelos associados e não não está vinculado ao rateio das despesas, cabendo aos diretores gerir a arrecadação conforme aquilo que houve sido decidido, tanto para pagar despesa mensais, quanto para melhorias dos espaços de uso comum.

Outro ponto de significativa importância é a relação do condomínio com a fornecedora de água e esgoto: a relação é com o condomínio que paga o consumo e depois rateia o valor entre suas unidades (essa é a regra no Município de Sorocaba e na maiorida das cidades, podendo ser de forma diversa a depender da legislação municipal).

Já em um loteamento, a relação com o serviço de água e esgoto muda um pouco, pois o contratado é feito diretamente pelo proprietário do lote, sem qualquer interferência da associação.

Isso porque as instalações de água e esgoto, que são públicas, chegam diretamente a porta dos lotes, enquanto no condomínio edilício chegam à portaria e dali para dentro as instalações não são públicas, cabendo ao síndico gerir e cuidar.

Outro ponto de grande importância é o fato de que nos loteamentos, as ruas são públicas, ou seja, pertencem ao munícipio, que é responsável por cuidar do asfalto e da iluminação pública (das ruas), embora muitas vezes ocorra a delegação desse cuidado à associação.

Enquanto que em um condomínio horizontal, a manutenção das ruas é do condomínio e não da municipalidade.

Por fim, a forma de administrar esses espaços varia: os condomínios têm regras mais rígidas e formais, enquanto os loteamentos tendem a ser mais flexíveis e os diretores conseguem implantar melhorias e acréscimos de espaços com uma maior facilidade.

Independentemente da natureza juridica da comunidade escolhida para viver, o mais importante é construir laços de respeito e cooperação com os vizinhos, respeitando-se as regras estabelecidas pela comunidade e as diferenças pessoais de cada de um, com tolerância e respeito, pois brigas e desavenças não levam ao objetivo buscado: paz e tranquilidade. Afinal, seja em condomínios ou loteamentos fechados, a qualidade de vida em comunidade depende da harmonia entre seus membros.

 

FERNANDO CANAVEZI

Advogado Especialista em Direito Processual pela PUC/SP, atuando na área de Direito Condominial há 15 anos.

Este conteúdo foi publicado originalmente no tabloide Viver em Condomínio, edição 3, que pode ser conferido gratuitamente através deste link, clicando aqui.